Pravo nekretnina i građevinarstvo

Kupovina, prodaja ili zakup nekretnine je jedna od najvećih investicija, pa proveru treba obaviti pre potpisa, a ne posle. Klijentima iz Niša, Beograda i ostatka Srbije proveravamo pravni status nepokretnosti, sastavljamo ugovore i zastupamo ih u postupcima pred katastrom.

Zakažite konsultacije

Šta je pravo nekretnina?

Pravo nekretnina obuhvata pravila koja uređuju sticanje, promet, korišćenje i zaštitu prava na nepokretnostima, poput zemljišta, stanova, kuća i poslovnog prostora. Osnovni izvori ove materije u Srbiji su Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji uređuje pravo svojine i način njenog sticanja, Zakon o prometu nepokretnosti, koji uređuje formu i uslove za punovažnost ugovora o prometu nepokretnosti, kao i Zakon o planiranju i izgradnji, koji uređuje izdavanje dozvola i sam proces gradnje. Uz njih, poreski zakoni određuju obavezu plaćanja poreza prilikom svake transakcije, dok Zakon o državnom premeru i katastru uređuje upis prava u javne knjige. 

Pravo svojine na nepokretnosti stiče se, prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, na osnovu pravnog posla, nasleđivanjem, odlukom državnog organa ili po samom zakonu, na primer održajem. Kada je osnov sticanja pravni posao, poput ugovora o kupoprodaji, pravo svojine se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti, a ne već samim potpisivanjem ugovora, što znači da kupac koji ne izvrši upis ostaje pravno nezaštićen sve dok upis ne bude sproveden. Za fizička lica, pravilno sastavljanje ugovora, provera dokumentacije i pravilno sprovedena procedura upisa direktno određuju da li će transakcija proći bez komplikacija. Za kompanije i investitore, nekretnine su najčešće deo šire poslovne strategije, gde se pravni rizik meri kroz veće iznose i duže vremenske okvire, posebno kod izgradnje i zajedničkih ulaganja. U oba slučaja, angažovanje advokata za nekretnine pre ulaska u posao, a ne tek kada se problem pojavi, ostaje najpouzdaniji način da se rizik svede na najmanju moguću meru.

usluge

Usluge koje pružamo u oblasti prava nekretnina i građevinarstva

Sastavljanje i provera ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Sastavljamo ugovore o kupoprodaji stana, kuće, poslovnog prostora i zemljišta, koji moraju biti u pisanoj formi i solemnizovani kod javnog beležnika da bi bili punovažni. Kada ugovor sastavlja druga strana, vršimo detaljnu proveru svake odredbe, uključujući cenu, način i rokove plaćanja, kao i klauzule koje štite kupca od skrivenih nedostataka ili tereta na nepokretnosti. Klijente uvek upozoravamo da se gotovinsko plaćanje po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, ograničava na iznos do 10.000,00 evra, dok se sve iznad toga mora isplatiti preko bankovnog računa.

Provera pravnog statusa nepokretnosti pre kupovine

Pre svake kupovine proveravamo vlasničku i teretnu istoriju nepokretnosti u katastru, postojanje hipoteka, zabeležbi spora ili drugih tereta, kao i usklađenost podataka iz ugovora sa stanjem na terenu i u javnim evidencijama. Ova provera je posebno bitna kod neuknjiženih nepokretnosti ili onih sa nepotpunom dokumentacijom, gde nepažnja može kasnije onemogućiti upis prava svojine na ime kupca.

Poresko savetovanje prilikom kupovine nepokretnosti

Savetujemo klijente o poreskim obavezama koje prate promet nepokretnosti, uključujući porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5% ili, kod kupovine od investitora u sistemu PDV, porez na dodatu vrednost po stopi od 10%. Za kupce prvog stana proveravamo ispunjenost uslova za poresko oslobođenje za „povrat PDV-a“, koje se odnosi na površinu do 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadratnih metara po članu njegovog porodičnog domaćinstva, i pripremamo potrebnu dokumentaciju za ostvarivanje ove olakšice.

Zastupanje pred katastrom nepokretnosti

Vodimo postupak upisa prava svojine, brisanja hipoteke ili unosa drugih promena u katastru nepokretnosti, sa ciljem da kupac postane vidljiv i zaštićen vlasnik u javnim evidencijama što je pre moguće nakon zaključenja posla.

Kupovina nepokretnosti u izgradnji

Pre kupovine stana ili poslovnog prostora u izgradnji, proveravamo građevinsku i projektnu dokumentaciju investitora, status zemljišta na kome se gradi, kao i njegovu poslovnu i finansijsku istoriju. Sastavljamo ili proveravamo ugovor sa investitorom, uz posebnu pažnju na rokove završetka radova, garancije kvaliteta i posledice kašnjenja, kako bi kupac bio zaštićen i u slučaju da izgradnja ne protekne po planu.

Ugovori o zakupu poslovnog prostora

Sastavljamo ugovore o zakupu poslovnog prostora za kompanije i preduzetnike, uključujući visinu zakupnine, trajanje zakupa, obaveze održavanja i uslove raskida, sa ciljem da odnos zakupodavca i zakupca bude jasno uređen i otporan na kasnije sporove.

Investicije u nekretnine i poslovni objekti

Savetujemo kompanije i investitore prilikom sticanja poslovnih objekata, zemljišta za razvoj ili portfelja nepokretnosti, uključujući pravnu proveru pre kupovine, strukturiranje transakcije i pregovore sa prodavcem ili drugim učesnicima posla.

Ugovori o građenju i zajedničkoj gradnji

Pripremamo ugovore o građenju, uključujući varijantu sa odredbom "ključ u ruke", kao i ugovore o zajedničkoj gradnji između vlasnika zemljišta i investitora, u kojima se precizno određuju obaveze svake strane, raspodela troškova, dinamika radova i posledice neispunjenja preuzetih obaveza.

Pribavljanje dozvola za izgradnju

Pomažemo klijentima u postupku pribavljanja lokacijskih uslova, građevinske i upotrebne dozvole pred nadležnim organima, uključujući pripremu i kompletiranje potrebne dokumentacije za svaku fazu postupka.

Zastupanje u imovinskopravnim sporovima

Zastupamo klijente u sporovima povodom prava svojine, državine, službenosti i drugih imovinskopravnih odnosa, kao i u sporovima koji proizlaze iz ugovora o zakupu, građenju ili kupoprodaji nepokretnosti.

zašto mi?

Zašto advokatska kanclarija Petrović

Sedište naše kancelarije je u Nišu, a klijentima iz Beograda i drugih gradova pružamo istu podršku, uključujući konsultacije na daljinu kada je to potrebno. Radimo podjednako sa fizičkim licima koja kupuju svoj prvi stan i sa kompanijama koje ulažu u poslovne nekretnine ili učestvuju u građevinskim projektima, uz jednaku pažnju posvećenu svakom pojedinačnom predmetu. Naš cilj je da svaka transakcija sa nepokretnošću bude pravno čista, transparentna i bez neprijatnih iznenađenja nakon potpisivanja.

najčešća pitanja

Pitanja koja nam klijenti najčešče postavljaju

Kada zaista postajem vlasnik nepokretnosti, potpisivanjem ugovora ili upisom u katastar?

Vlasnik postajete tek upisom prava svojine u katastar nepokretnosti, a ne samim potpisivanjem ugovora. Zbog toga je važno da se zahtev za upis podnese što pre nakon overe ugovora, kako bi se izbegao rizik da treće lice u međuvremenu stekne neko pravo na istu nepokretnost.

Zakon to ne propisuje kao obavezu, ali overa ugovora kod javnog beležnika ne podrazumeva i proveru celokupnog imovinskopravnog statusa nepokretnosti niti garanciju da ne postoje skriveni rizici. Advokat proverava dokumentaciju, uočava potencijalne probleme pre potpisivanja i vodi klijenta kroz ceo postupak do upisa u katastar.

Zavisi od vrste nepokretnosti i državljanstva kupca. Fizička lica, državljani stranih zemalja, mogu sticati pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji pod uslovom reciprociteta sa državom čiji su državljani, dok privredna društva registrovana u Srbiji, čak i kada su u vlasništvu stranih državljana, mogu slobodno kupovati nepokretnosti bez ograničenja reciprociteta. Poljoprivredno zemljište podleže posebnim, strožim pravilima.

Pravo preče kupovine obavezuje prodavca da nepokretnost prvo ponudi nosiocu tog prava, najčešće susedu kod poljoprivrednog zemljišta ili suvlasniku kod nepokretnosti u susvojini, pre nego što je proda trećem licu. Ukoliko prodavac ovu obavezu ne ispoštuje, nosilac prava preče kupovine može podneti tužbu sudu za poništaj zaključenog pravnog posla, i to u roku od 30 dana od dana zaključenja tog posla.

Trajanje zavisi od složenosti imovinskopravnog statusa nepokretnosti i brzine postupanja uključenih institucija, javnih beležnika, katastra i, kod kupovine na kredit, banke. Jednostavne transakcije sa urednom dokumentacijom mogu biti okončane za nekoliko nedelja, dok predmeti sa nerešenim imovinskim odnosima ili nepotpunom dokumentacijom zahtevaju znatno više vremena.

kontakt

Kontaktirajte nas

Ostavite nam svoje podatke i ukratko opišite vašu situaciju i javićemo vam se u najkraćem roku.

Kontakt